|
| Угода з купівлі квартири, яка перебуває в заставі банку, не небезпечніша звичайнї Ну, ні, над пропозицією купити квартиру, закладену за кредитом, ви й думати не станете! Здавалося б, що за безглуздий ризик - погашати чужі борги, уповаючи на те, що продавець не передумає підписувати договір, після того як ви позбавили його грошових зобов'язань? Правда, на момент першого знайомства з нерухомість можна і не знати, що вона перебуває в іпотеці. В оголошеннях цього точно не друкують. А як незабаром з'ясується сумна обставина - залежить винятково від щирості продавця. Можливо, на той час ви вже подумки переберетеся в цю квартиру, і новина про те, що вона закладена, застане вас з ненацька. А тут ще й посередники в умовляють на угоду, нашіптуючи - про, хитруни! - про можливу знижку. Інвествикид За останні кілька років угоди купівлі-продажу заставлених квартир перестали бути чимсь унікальним для України. За словами очевидців, у гарні для вітчизняного ринку нерухомості часи (до застійного періоду) тільки в столиці щодня реєструвалися десятки подібних угод. Причому основну масу закладного житла в ринковому оберті становили квартири інвестиційні - ті, які заробляють на перепродажі нерухомості закріплювали прибуток. І, треба сказати, дуже вдало. «В 2004 році ми купили в кредит київську квартиру за $40 тис. Потрібно було тільки перший внесок - 30% і, звичайно, страховка, гроші на нотаріуса, брокера і внесок у Пенсійний фонд. Тоді ціна квадратного метра була менше $1 тис. До кінця минулого року, коли ми вирішили її продати, вартість цієї квартири зросла втричі», - розповідає приватний підприємець Іван Поліщук. За його словами, за винятком відсотків з кредиту, витрат на його оформлення і перший внесок, перепродаж нерухомості приніс йому близько $50 тис. чистого прибутку. «За останні пару років основну масу заставних квартир на продаж склали ті, що купувалися на етапі будівництва з інвестиційною метою. Але зараз продажі інвестиційних квартир відбуваються все рідше, і згодом, напевно, така нерухомість взагалі зникне з ринку, - вважає Руслан Безуглий, генеральний директор АН Український Будинок. - Правда, останнім часом збільшилося число квартир, які виявилися в заставі за споживчим кредитом (у середньому $20 тис.) на ремонт, повернення боргів і т.д. Позичальники або не могли погашати позичку, або просто передумали. Але, як правило, їм є де жити. Випадки, коли людина продає квартиру і залишається на вулиці, практично не зустрічаються. Для покупця це теж важливо, адже екпквати житло в продавців, які залишаються без даху над головою, досить ризиковано - за цим можуть піти судові розгляди, і не виключено, що суд стане на захист колишніх власників. Таких пропозицій краще уникати». Як стверджують рієлтори, у цілому заставне житло не набагато довше, ніж нормальне, затримується в базах даних. Частина консервативних покупців відпадає, але й новаторів досить. З ростом числа подібних угод стирається психологічний бар'єр недовіри до них. Правда, остаточно ринок його ще не подолав, що поки дозволяє покупцям трохи збивати ціну. «Найчастіше заставні квартири пропонуються за ринковими цінами. Адже продавець у цьому випадку самостійно встановлює вартість. Але у покупця, як правило, є можливість сторгувати приблизно 5% від заявленої ціни, - стверджує Наталя Мацієвськая, начальник відділу іпотечної політики і процесів Міжнародного іпотечного банку. - По-перше, якщо він купує житло за рахунок кредитних коштів, оскільки механізм розрахунків із продавцем ускладнений. По-друге, можна зіграти на власних побоюваннях у зв'язку з тим, що квартира заставна. Але в кожному разі - це предмет взаємин продавця і покупця». За словами учасників ринку, на відміну від конфіскованих за борги квартир, що реалізуються набагато дешевше ринкової вартості, житло, що продається за обопільною згодою банку і позичальника, буде не набагато дешевше ринкового. Розмір знижки може залежати ще й від терміновості продажу, іноді досягаючи 10% від вартості житла (адже якщо продавцеві дійсно нема чим погашати кредит, йому вигідніше поступитися покупцеві, ніж затягувати угоду, «намотуючи» банківську пеню). Дія у два акти Хоча преса часто пише, що з нерухомістю, закладено. банку, провадити будь-які дії суворо заборонено, це аж ніяк не виходить, що пропозиція купити заставну квартиру - однозначно з розряду афер. Головне, щоб продавець робив це за згодою і за участю банку. Банкіри стверджують, що добро на продаж заставної нерухомості дають без проблем, адже інакше позичальник легко викручує їм руки погрозою непогашення кредиту, а діри в балансі банку не потрібні. На руку позичальникам грає й повільність держустанов: процедура стягнення житла за борги і його реалізації виконавчою службою затягується на рік-півтора, так що банку легше підтримати клієнта, що добровільно продає житло, ніж витрачати час і кошти на примусову реалізацію закладеного майна. Оскільки в угоді із продажу квартири бере участь ще й банк, її покупку іноді зараховують до розряду найменш ризикованих. Мовляв, по-перше, квартира, що побувала в заставі, заздалегідь перевірена фінустановою, по-друге, остання виступає додатковою контролюючою ланкою. Щоправда, першому аргументу рієлтори і юристи не рекомендують довіряти повністю. «Те, що банк перевіряв житло, з одного боку, плюс. Але, з іншого боку - не всі фінустанови роблять це детально», - попереджає Руслан Безуглий. «Переважна більшість угод з реалізації заставних квартир здійснюються за «ручною» схемою «черговість підписання договорів». Покупець і продавець спочатку обмінюються сумою, рівної розміру боргу продавця (позичальника), на підставі або простій домовленості, або розписки, або договору позики (між продавцем і покупцем), або договору купівлі-продажу, текст якого нанесений на нотаріальні бланки, - розповідає Мацієвська. - Додаткова гарантія для покупця - те, що все відбувається в приміщенні банку, і папери (оригінал правовстановлюючого документа на квартиру і довідка БТІ) перебувають у нотаріуса. Тобто якщо раптом угода зірветься, і виникнуть суперечки, можливо, поновлення інтересів всіх сторін за участю нотаріуса і банку. За рахунок отриманих грошей продавець гасить суму заборгованості в банку, закриваючи кредит. Банк дає нотаріусові довідку про відсутність заборгованості за даним кредитом, і нотаріус відразу виводить нерухомість із реєстру іпотек і реєстру заборонено відчуження об'єктів нерухомого майна (реєстри - електронні і працюють у режимі on-line). Після чого покупець і продавець завершують угоду: відбувається повний розрахунок, договір купівлі-продажу квартири засвідчується нотаріусом. Вся процедура відбувається протягом одного дня». Менш популярна угода з перекладу кредитної заборгованості із продавця на покупця. «Одночасно з підписанням договору про переведення боргу підписується й договір купівлі-продажу закладеної квартири, - продовжує Наталя Мацієвська. - Покупець стає й позичальником, і власником нерухомості, гасить кредит, а нотаріус знімає з нерухомості всі обмеження на підставі листа кредитора. Залишок грошей передається продавцеві. Але, як правило, покупці і продавці на таку схему не погоджуються - вона юридично складна і незрозуміла для споживача». Теоретично можна було б оформити покупку квартири і до виведеннч її з реєстру іпотек (у договорі купівлі-продажу вказується, що житло на момент придбання перебуває в заставі, кредитор дає дозвіл боржникові на продаж нерухомості, після завершення покупки продавець розраховується з банком, і квартира знову стає «чистою»). Але на практиці така схема майже не використається. Так що нам Америка! На відміну від розвинених країн, де левину частку ринкового обороту займають саме іпотечні квартири, у нас, незважаючи на зростання числа подібних угод, на них все ще доводиться мізерний відсоток від загального обсягу. І значного збільшення частки заставних квартир на ринку купівлі-продажу найближчим часом не очікують. Її зростання може стимулювати розвиток іпотечного ринку, однак цього року динаміка кредитування на покупку житла вимушено скоротилася. Спочатку через стагнацію на ринку нерухомості, потім - через проблеми з фінансовими ресурсами в банків. «Як наслідок кризи, яка відбилася на глобальних ринках, в українських банках з'явилася проблема залучення запозичень на міжнародних ринках капіталу, - пояснює Ольга Подопригора, віце-президент Родовід Банку. - Якщо ця проблема протриває до кінця року, то це спричинить істотні і масові коректування, можливо, виростуть кредитні ставки в доларах, почнеться обмеження видачі кредитів в іноземній валюті». У зв'язку із цими змінами кількість заставного житла в ринковому оберті, на думку фахівців, почне рости не раніше, ніж через рік. «Думаю, це відбудеться не в короткостроковій перспективі. Вже зараз кредитні ставки в доларах збільшуються, банки не можуть залучити ресурси на міжнародних ринках, іпотечних кредитів видають все менше. Але коли іпотека стане масовою, тоді й ринок заставного житла на продаж істотно збільшиться», - впевнений Руслан Безуглий. При цьому зі збільшенням ринку заставного житла, не виключають експерти, можливо, зросте і кількість аферистів, які поки до цього сегмента ще не дійшли. ДУМКА. Максим Копейчиков. Адвокат, партнер юридичної фірми «Ільяшев і Партнери» - Угоди із продажу заставної нерухомості - вже не рідкість для нашого ринку. Механізм простий: угода відбувається в приміщенні банку, за участю нотаріуса, що працює з фінустановою, і займає один день. Базовою умовою є згода банку. Для цього продавець нерухомості пише лист про намір продати закладену в банк квартиру і, як правило, дістає згоду. Покупець відкриває в цьому банку рахунок на всю суму, необхідну для покупки квартири, або хоча б на ту частину, що потрібна для погашення боргу. У договорі купівлі-продажу вказується, що покупець частину суми направляє на погашення кредиту. У подібних угодах немає нічого страшного, але я не радив би покупцям повністю покладатися на «чистоту» квартири лише тому, що вона була запорукою в банку. Бувають випадки, коли банки беруть у заставу нерухомість, не звертаючи уваги на наявність неповнолітніх дітей, які мають право на це майно, фактичних шлюбних відносин, що також впливають на право власності. Збільшення угод з перепродажу заставних квартир залежить від числа виданих кредитів: чим більше кредитів, тим більше на ринку купівлі-продажу заставної нерухомості. Але говорити про те, що через пару років 50% ринкового обороту складуть заставні квартири, на мій погляд, не можна. ДУМКА. Генріх Людвікович. Директор консалтингу-центра нерухомості «Рієлторський Будинок» - Безумовно, в угодах з придбання заставної нерухомості є момент ризику. Але якщо все підготовлено правильно, він мінімальний. Головне, щоб підписання всіх договорів відбувалося майже одночасно. Кількість таких угод за останній рік істотно зросло. Спроби афер поки не зустрічалися. Продають заставні квартири не тільки ті, хто зіштовхнувся з неможливістю далі сплачувати борг, але й дуже часто люди досить заможні, що інвестували у квартири для їх перепродажу. Тому у покупця шанси збити ціну під час торгу невеликі: продавці такого житла - люди грамотні, що мають власний бізнес. Останнім часом обсяги інвестиційних квартир на ринку скорочуються, і, на мій погляд, процес збільшення частки заставної нерухомості не буде занадто швидким. Півроку тому рівень дефолтів з іпотечних кредитів становив приблизно 1%. Це небагато. Ця цифра може змінюватися залежно від багатьох факторів. Поступово банки будуть лояльніше ставитися до позичальників, будуть знижувати кредитні ставки, дозволяючи більшому числу людей одержати доступ до кредитів, що, можливо, приведе і до росту дефолтів, збільшенню частки заставної нерухомості на продаж. Але все це стосується не короткотермінових перспективи. |
Сайты недвижимости. Каталог недвижимости Бест Риэлти.
Добавить сайт, ссылку, ресурс, URL.
Обмен ссылками
Аренда квартиры в Киеве
Агентство недвижимости в Киеве
Kiev apartments for rent
Снять квартиру в Киеве.
Сдам квартиру в Киеве.
Долгосрочная аренда квартир Киев.
Договор аренды, типовой образец.
Квартиры в Киеве посуточно
Гостиницы Киева
Автошкола Спойлер в Киеве ДДО Украины
